algemeen - 2/2
Waarom zijn er te weinig starterswoningen
Er zijn vele oorzaken aan te wijzen waarom het vaak niet lukt voldoende starterswoningen in de markt te zetten en te houden.
Een aantal voorbeelden waarom het fout gaat:
  • De woningen worden voorzien van een gemeentelijke subsidie waardoor de woning voor een heel laag bedrag wordt aangeboden. Het aanbod is doorgaans dermate veel lager dan de vraag, waardoor er een loting moet plaats vinden, met als gevolg een groot aantal teleurgestelden.
  • De woningen zijn onderdeel van een grotere projectontwikkeling. De gemeentepolitiek bedingt in het project goedkope starterswoningen, bekostiging moet komen uit de verkoop van de andere projectwoningen. De starterswoningen zijn snel verkocht; de overige woningen worden (te) duurder en zijn moeilijker of niet verkoopbaar. In het laatste geval worden de starterswoningen ook niet gebouwd.
  • Gaat de bewoner van een gesubsidieerde woning verhuizen dan wordt de woning voor een marktconforme prijs aangeboden. Deze prijs is vaak veel te hoog voor een starter. De bewoner heeft een mooi stukje vermogen opgebouwd, maar de aangeboden woning is verloren voor de starters.
  • De woningen worden aangeboden als levensloopbestendige woningen. De starter koopt een kleine woning en door de jaren heen wordt er aan- en bijgebouwd. Er is geen doorstroming en de woning is door de uitbreiding getransformeerd naar een woning met "reguliere" inhoud.
Als een kleine woning kan worden uitgebouwd met vele extra kubieke meters dan gaat het principe van de starterswoning verloren. Op zich is er met dit principe niets mis, maar iedere keer opnieuw dienen er weer "gesubsidieerde" starterswoningen te worden ontwikkeld. Dit legt een continue hoge druk op de politiek, de ontwikkelaar en de gemeenschap.
Daarom is het goed om er voor te zorgen dat een starterswoning een starterswoning blijft.

Maar natuurlijk zijn er ook vele goede initiatieven die er voor zorgen dat de starterswoningen die worden ontwikkeld voor een lange termijn voor deze markt beschikbaar blijven. Er worden bijvoorbeeld woningen ontwikkeld op een erfpacht-perceel of met een terugkoopregeling. Bij deze methoden wordt op een kunstmatige wijze het segment beschermd. En de koper heeft het gevoel dat de woning niet helemaal van hem is.

Het kan ook anders
Door de goede uitgangspunten in het ontwerpproces te kiezen is een subsidievrije woning te ontwikkelen en wordt geborgd dat de woning ook een starterswoning blijft. Hierdoor is de woning voor een veel grotere groep bereikbaar.
Een tweetal uitgangspunten:
  • Een klein perceel zorgt voor lagere stichtingskosten, waardoor de woning op een acceptabele prijsniveau blijft.
  • De uitbreidingsmogelijkheden beperken. Dit kan eenvoudig in het bestemmingsplan worden geregeld. Vergunningvrije uitbreidingen blijven bij een klein perceel in ieder geval beperkt.
Door te kiezen voor een woning met een gering aantal uitbreidingsmogelijkheden zal een bewoner na verloop van jaren, als de woonbehoefte of als de gezinssamenstelling verandert, doorschuiven naar een grotere woning in een hoger segment, waardoor de starterswoning opnieuw op de markt beschikbaar komt.
Eén basisontwerp van de stArt-woning heeft een inpandige carport, deze kan worden omgebouwd tot een verblijfsruimte. Hierdoor is eenmalig een uitbreiding mogelijk. In de wijk moet dan wel de mogelijkheid bestaan om een extra parkeerplaats aan te leggen, zodat de parkeerbehoefte in balans blijft.

Bovengenoemde uitgangspunten lijken voor de starter betuttelend en beperkend te werken. Toch zorgen vooral deze uitgangspunten er voor dat zowel op korte termijn eenvoudig starterswoningen kunnen worden ontwikkeld en voor de lange termijn beschikbaar en betaalbaar blijven.